Welke nieuwe fiscale maatregelen zullen een impact hebben op de vastgoedwereld in 2025?

Lichte daling van de registratierechten bij aankoop van een enige eigen woning in Vlaanderen, serieuze verlaging van de registratierechten bij aankoop van een enige eigen woning in Wallonië, verlenging van de federale overgangsmaatregelen voor de verlaagde BTW bij sloop/heropbouw, en nog een aantal andere thema’s: je leest het allemaal in dit artikel!

Fiscale hervorming van het Vlaams verkooprecht

Op 20 december 2024 heeft het Vlaams Parlement het “Programmadecreet bij de begroting 2025” goedgekeurd, waar de fiscale hervormingen m.b.t. het Vlaams verkooprecht in zijn verwerkt. Dit decreet werd op 30 december 2024 bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad, en is op 1 januari 2025 in werking getreden.

Hieronder treft u een samenvatting van de belangrijkste wijzigingen.

• Het tarief van het registratierecht bij de aankoop van de enige eigen woning is sedert 1 januari 2025 gedaald naar 2%. Het verlaagde registratierecht is van toepassing op authentieke akten die worden verleden vanaf 1 januari 2025. Aan de voorwaarden om een woning aan het verlaagde tarief (vandaag 2%) te kunnen aankopen wordt niets gewijzigd. Zo blijven onder meer de domiciliëringstermijn en de termijn voor de verkoop van verhinderend bezit (‘tolerantie causaal verband’) dezelfde. Goed nieuws voor de kopers dus!

• Het minder goede nieuws is dat de bijkomende korting voor kopers van een enige eigen “bescheiden” woning

  jammer genoeg ook is gedaald sedert 1 januari 2025. Het gaat om kopers die een woning kopen voor minder dan 220.000€ (240.000€ in de centrumsteden en de gemeenten van de Vlaamse Rand). De korting bedraagt sedert 1 januari 2025 nog slechts 1.867€ (tegen 2.800 € in 2024).

• Daarnaast is het 1%-tarief voor IER (intensieve energetische renovatie) en sloop/heropbouw sedert 1 januari 2025 volledig verdwenen. Idem voor de hieraan gekoppelde rechtenvermindering van 960€. In tegenstelling tot het verlaagd tarief van 2% geldt voor de afschaffing van het 1%-tarief de datum van de onderhandse verkoopovereenkomsten als ijkpunt.

• Ook de fiscale voordelen voor onroerend erfgoed werden sedert 1 januari 2025 geschrapt. Zowel de halvering naar 6% voor de aankoop van een beschermd monument als het afzonderlijke tarief van 1% wanneer dat beschermd monument als gezinswoning zal worden gebruikt gaan op de schop. Het ijkpunt is de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst, zonder rekening te houden met opschortende voorwaarden. Deze gunstregelingen kunnen niet meer worden toegepast op verkoopovereenkomsten die na 1 januari 2025 worden gesloten.

• Het tarief voor beroepsverkopers stijgt van 4% naar 6%. Deze aanpassing geldt voor alle verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2025. Het ijkpunt is de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst, zonder rekening te houden met opschortende voorwaarden. De termijnen voor wederverkopen blijven ongewijzigd.

2. In Vlaanderen wordt de “verdachte periode” in de erfbelasting verlengd

Hetzelfde programmadecreet heeft eveneens fiscale wijzigingen aangebracht aan het Vlaamse erfrecht, ook met ingang vanaf 1 januari 2025. De ‘verdachte periode’ in de erfbelasting werd immers verlengd naar vijf jaar in plaats van drie jaar. Handgiften die niet via een schenkingsakte zijn geregistreerd zullen alsnog tot de nalatenschap gerekend worden indien de schenker binnen de 5 jaar overlijdt. Dit heeft betrekking op kosteloze beschikkingen die dagtekenen vanaf 1 januari 2025. Voor oudere handgiften blijft de termijn 3 jaar. Dergelijke handgiften zijn vrij courant voorafgaand aan vastgoedaankopen.

3. Vlaanderen schrapt eind 2025 de vermindering in de onroerende voorheffing voor energiezuinige panden in Vlaanderen

De Vlaamse Codex Fiscaliteit voorziet momenteel nog een 100% vermindering van de onroerende voorheffing gedurende vijf jaar voor gebouwde onroerende goederen die d.m.v. een ingrijpende energetische renovatie een maximaal E-peil van E60 hebben behaald.

Voor gebouwde onroerende goederen die na herbouw of gedeeltelijke herbouw een maximaal E-peil van E20 hebben behaald geldt momenteel nog een 50% vermindering van de onroerende voorheffing gedurende vijf jaar.

Voor gebouwde onroerende goederen die na herbouw of gedeeltelijke herbouw een maximaal E-peil van E10 hebben behaald, geldt tevens een 100% vermindering van de onroerende voorheffing gedurende vijf jaar.

Al deze kortingen worden met ingang van 1 oktober 2025 geschrapt. Deze keer is de datum van de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning cruciaal. Indien je jouw aanvraag van stedenbouwkundige vergunning ten laatste indient op 30 september 2025, zal je nog van deze verminderingen kunnen genieten. Alle verminderingen die al toegekend werden, blijven geldig voor de resterende periode.

4. Federale overgangsmaatregelen BTW sloop/heropbouw verlengd met 6 maanden

Door de uitzonderlijk zware regenval van de voorbije maanden hebben heel wat bouwwerven vertraging opgelopen. Voor bouwprojecten, die op vandaag onder de overgangsregelingen van het verlaagde BTW-tarief vallen (waardoor bouwpromotoren tijdelijk nog kunnen slopen en heropbouwen aan 6 % BTW), had de voorziene deadline van 31 december 2024 nefaste gevolgen. De Arizona-partijen hebben gezamenlijk in de commissie Financiën een wetsvoorstel goedgekeurd om ze te verlengen tot en met 30 juni 2025.

5. Lagere registratierechten in Wallonië sedert 1 januari 2025

Op 5 december 2024 heeft het Waals Parlement het decreet goedgekeurd dat een verlaagd tarief heeft ingevoerd voor de registratierechten in het kader van de aankoop van een enige eigen woning. Dit decreet werd bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad op 13 december 2024 en is in werking getreden op 1 januari 2025.

Tot nu toe was er in het Waals Gewest, bij de aankoop van een onroerend goed, een registratierecht van 12,5% verschuldigd. Sedert 1 januari 2025 werd dit tarief verlaagd naar 3% voor onroerende goederen die bestemd zijn als enige eigen woning. Dit geldt ook voor de aankoop van een bouwterrein of van een woning in aanbouw of op plan, en eveneens bij overdracht door een natuurlijke persoon van een onverdeeld aandeel in de volle eigendom van een onroerend goed zoals zonet beschreven aan een of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat door deze overdracht de volle eigendom van het onroerend goed opnieuw wordt verworven.

Om van dit verlaagde tarief te genieten, moet men aan de volgende voorwaarden voldoen:

1° Op de datum van de akte mag de koper geen andere onroerende goederen bezitten in volle eigendom, die geheel of gedeeltelijk voor woondoeleinden bestemd zijn, of moet hij zich verbinden om deze goederen (onder bezwarende titel of om niet) over te dragen aan een derde binnen de 3 jaar van de datum van de akte.

Indien er meerdere kopers zijn, mogen zij gezamenlijk geen andere onroerende goederen bezitten in volle eigendom die geheel of gedeeltelijk voor woondoeleinden bestemd zijn, of moeten zij zich verbinden om deze goederen (onder bezwarende titel of om niet) over te dragen aan een derde binnen de 3 jaar van de datum van de akte.

Evenwel, als er meerdere kopers zijn en een of meer van hen bezit afzonderlijk de volle eigendom van een of meer onroerende goederen die geheel of gedeeltelijk voor woondoeleinden bestemd zijn, en wil zich er niet toe verbinden om deze binnen de 3 jaar over te dragen aan een derde, belet dit de overige koper(s) niet te kunnen genieten van het verlaagd tarief op zijn/hun aandelen in het gekochte goed.

2° de koper(s) moet(en) zich verbinden zijn(hun) hoofdverblijfplaats te vestigen op de plaats van het verworven goed: binnen de 3 jaar indien het een bestaande woning betreft, of binnen de 5 jaar indien het een bouwperceel of een woning in aanbouw of op plan betreft, en om zijn(hun) hoofdverblijfplaats te behouden in het goed gedurende een ononderbroken periode van minstens 3 jaar.

Voor de aankoop van een tweede verblijf of investeringspand blijft het standaardtarief van 12,5 % van kracht.

Met de verlaging van de registratierechten worden echter de huidige gunstmaatregelen, zoals het 6%-tarief voor bescheiden woningen, de abattementen en de chèque-habitat, afgeschaft.