Quelles nouvelles mesures fiscales vont impacter le secteur immobilier en 2025 ?

Légère diminution des droits d’enregistrement à l’achat d’une habitation propre et unique en Flandre, grosse diminution des droits d’enregistrement à l’achat d’une habitation propre et unique en Wallonie, prolongation des mesures fédérales transitoires concernant la TVA réduite en matière de démolition/reconstruction, et d’autres thèmes encore : vous découvrirez tous les détails dans cet article !

1. Réforme des droits d’enregistrement applicables à l’achat d’un immeuble en Flandre

Le 20 décembre 2024, le Parlement flamand a approuvé le "Décret-programme relatif au budget 2025", qui comprend notamment la réforme des droits d’enregistrement à l’achat d’un immeuble en Flandre. Ce décret a été publié au Moniteur belge le 30 décembre 2024 et est entré en vigueur le 1er janvier 2025. Voici un résumé des principaux changements.

• Le taux du droit d'enregistrement à l'achat d'une habitation propre et unique est ramené à 2 % depuis le 1er janvier 2025. Le droit d'enregistrement réduit s'applique aux actes authentiques passés à partir du 1er janvier 2025. Les conditions d'acquisition d'un bien immobilier au taux réduit (actuellement 2 %) ne sont pas modifiées par rapport à ce qui était prévu auparavant (pour le taux de 3%). Par exemple, la période de domiciliation dans le bien et le délai de vente des biens existants restent inchangés. Bonne nouvelle donc pour les acheteurs !

• La moins bonne nouvelle est que la réduction supplémentaire pour les acheteurs d'une habitation (propre et unique) « modeste » a malheureusement aussi diminué depuis le 1er janvier 2025. Il s'agit des acquéreurs d'un bien immobilier dont le prix est inférieur à 220 000 € (240 000 € dans les centres-villes et les communes du « Vlaamse Rand »). La réduction n'est plus que de 1.867 € depuis le 1er janvier 2025 (contre 2.800 € en 2024).

• Par ailleurs, le taux de 1 % pour la rénovation énergétique intensive et la démolition/reconstruction a totalement disparu depuis le 1er janvier 2025. Il en va de même pour la réduction de droits de 960 € qui y est associée. Contrairement au taux réduit de 2 %, la suppression du taux de 1 % est basée sur la date des compromis de vente.

• Les taux de droits d'enregistrement préférentiels pour l'achat de biens immobiliers se trouvant sur l’inventaire du patrimoine immobilier sont également supprimés depuis le 1er janvier 2025. Tant la réduction à 6 % pour l'achat d'un monument protégé que le taux distinct de 1 % lorsque ce monument protégé est utilisé comme maison familiale sont supprimés. Le point de référence est la date du compromis, sans tenir compte des conditions suspensives. Ces règles favorables ne pourront plus être appliquées aux compromis conclus après le 1er janvier 2025.

• Le taux pour les vendeurs professionnels passera de 4% à 6%. Cet ajustement s'appliquera à tous les contrats de vente conclus à partir du 1er janvier 2025. La référence est la date du compromis, sans tenir compte des conditions suspensives. Les délais de revente restent inchangés.

2. En Flandre, la "période suspecte" en matière de droits de succession est prolongée

Le même décret-programme a également apporté des modifications fiscales au droit flamand des successions, également avec effet au 1er janvier 2025. En effet, la "période suspecte" en matière de droits de succession a été portée à 5 ans au lieu de 3 auparavant. Désormais, les dons manuels non enregistrés via un acte de donation seront pris en compte dans la succession si le donateur décède dans un délai de 5 ans. Cela concerne les donations faites à partir du 1er janvier 2025. Pour les dons manuels plus anciens, le délai reste de 3 ans. Ces dons manuels sont assez courants avant l'achat d'un bien immobilier.

3. La Flandre supprimera les réductions du précompte immobilier pour les habitations à faible consommation énergétique d'ici fin 2025

Actuellement, le Code Fiscal Flamand prévoit toujours une réduction de 100 % du précompte immobilier pendant 5 ans pour les immeubles qui ont atteint un niveau de consommation énergétique maximal de E60 grâce à une rénovation énergétique majeure.

Les immeubles qui ont atteint un niveau de consommation énergétique maximal de E20 après reconstruction ou reconstruction partielle ont actuellement toujours droit à une réduction de 50% du précompte immobilier pendant 5 ans.

Les immeubles ayant atteint un niveau de consommation énergétique maximal de E10 après reconstruction ou reconstruction partielle ont quant à eux toujours droit actuellement à une réduction du précompte immobilier de 100 % pendant 5 ans.

Toutes ces réductions seront supprimées à partir du 1er octobre 2025. Cette fois-ci, c’est la date d'introduction de la demande de permis d'urbanisme qui est cruciale. Si vous introduisez votre demande de permis au plus tard le 30 septembre 2025, vous pourrez encore bénéficier de ces réductions. Toutes les réductions déjà accordées resteront valables pour la période restante.

4. Prolongation de 6 mois des mesures fédérales transitoires concernant la TVA réduite en matière de démolition/reconstruction

En raison des précipitations exceptionnellement fortes de ces derniers mois, de nombreux chantiers ont été retardés. Pour les projets de construction qui relèvent actuellement du régime transitoire du taux de TVA réduit (permettant aux promoteurs de continuer temporairement à démolir et reconstruire avec une TVA réduite à 6 %), le maintien de l'échéance prévue au 31 décembre 2024 aurait entraîné des conséquences désastreuses. Les partis de l'Arizona ont donc approuvé conjointement un projet de loi au sein de la commission des Finances pour prolonger ces mesures transitoires jusqu'au 30 juin 2025.

5. Baisse des droits d'enregistrement en Wallonie à partir du 1er janvier 2025

Le 5 décembre 2024, le Parlement wallon a approuvé le décret qui introduit un taux réduit de droits d'enregistrement dans le cadre de l'achat d'une habitation propre et unique. Ce décret a été publié au Moniteur belge le 13 décembre 2024 et est entré en vigueur le 1er janvier 2025.

Jusqu'à présent, l'achat d'un bien immobilier en Région wallonne était soumis à un droit d'enregistrement de 12,5 %. Depuis le 1er janvier 2025, ce taux a été ramené à 3 % pour les biens immobiliers destinés à être l'habitation propre et unique du propriétaire. Ceci s'applique également à l'achat d'un terrain à bâtir ou d'une habitation en construction ou sur plan, ainsi qu'en cas de cession par une personne physique d'une part indivise de la pleine propriété d'un bien immobilier tel que décrit ci-dessus à une ou plusieurs personnes physiques, pour autant que par cette cession, la pleine propriété du bien immobilier soit à nouveau acquise.

Pour bénéficier de ce taux réduit, il faut remplir les conditions suivantes :

1° A la date de l'acte, l'acquéreur ne doit pas posséder d'autres biens immobiliers en pleine propriété, destinés en tout ou en partie à l'habitation, ou doit s'engager à les céder (à titre onéreux ou gratuit) à un tiers dans un délai de 3 ans à compter de la date de l'acte.

S'il y a plusieurs acquéreurs, ils ne doivent pas posséder conjointement d’autres biens immobiliers en pleine propriété destinés en tout ou en partie à l'habitation, ou ils doivent s'engager à les céder (à titre onéreux ou gratuit) à un tiers dans un délai de 3 ans à compter de la date de l'acte.

Néanmoins, toujours dans l’hypothèse où il y a plusieurs acquéreurs, si l’un ou plusieurs d’entre eux possèdent individuellement en pleine propriété un ou plusieurs biens immobiliers destinés en tout ou en partie à l'habitation et ne veulent pas s'engager à les céder à un tiers dans un délai de 3 ans, cela n'empêche pas le ou les acquéreurs restants de bénéficier du taux réduit sur leurs parts dans le bien acheté.

2° le ou les acquéreurs doivent s'engager à se domicilier dans le bien acquis : dans un délai de 3 ans s'il s'agit d'un bien existant, ou dans un délai de 5 ans s'il s'agit d'un terrain à bâtir ou d'un bien en construction ou sur plan, et à y maintenir leur résidence principale pendant une période ininterrompue d'au moins 3 ans.

Pour l'achat d'une résidence secondaire ou d'un bien d'investissement, le taux normal de 12,5 % reste en vigueur.

Sachez en revanche que la réduction des droits d'enregistrement en Wallonie s’accompagne d’une suppression des autres mesures favorables qui existaient jusque fin 2024, telles que le taux de 6 % pour les habitations modestes, les abattements et les chèques-habitat.