Date de publication : 18/11/2024
Le gouvernement wallon a annoncé la réduction à 3% des droits d'enregistrement à l'achat d'un bien propre et unique en 2025. Où en est l’adoption du texte & quels autres changements fiscaux pour les propriétaires ces prochaines années ? À lire ci-dessous.
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Situation au 14 novembre 2024
Ce 14 novembre, le Gouvernement wallon a adopté définitivement le projet de décret instaurant un taux réduit de droits d’enregistrement pour l’acquisition d’une habitation propre et unique ainsi qu’une diminution générale des droits de succession.
Le texte de ces propositions de nouvelles dispositions fiscales sera discuté début décembre au Parlement wallon.
ATTENTION: le texte définitif du décret ne sera connu qu'après son examen et son adoption par le Parlement wallon en séance plénière et la publication du décret adopté au Moniteur belge.
Que prévoit la version provisoire du décret portant sur la réforme de la fiscalité wallonne, en matière de droits d'enregistrement lors de l'achat d'un bien immobilier ?
Réduction drastique du taux des droits d'enregistrement pour l'acquisition d'une habitation propre et unique
Dès le 1er janvier 2025, le taux des droits d'enregistrement applicable au bien immobilier destiné à devenir l'habitation propre et unique sera fortement réduit. Il passera de 12,5 % (taux ordinaire actuel) à 3 %.
Cette mesure a pour but d'aider les jeunes adultes à acquérir un bien immobilier plus facilement.
Elle tient par ailleurs compte de l'évolution de la vie (ménage, enfants, profession, mobilité, impact environnemental...) en permettant de bénéficier des 3 % en tant qu'actuel propriétaire d'une habitation, à la condition de revendre le bien actuel dans les 3 ans de l'acquisition du nouveau bien.
Suppression des divers autres régimes favorables qui coexistaient jusqu'à présent en matière de droits d’enregistrement
Les 3 régimes suivants seront supprimés à partir du 1er janvier 2025, et remplacés par un seul régime favorable (le taux à 3%) pour l’acquéreur d’une habitation propre et unique.
b.1. L’abattement primo-acquérant :
Actuellement, l’abattement en Région wallonne est de 40.000 € pour l’achat d’une habitation propre et unique de moins de 350.000 €. Autrement dit, le primo-acquérant ne doit pas payer de droits d’enregistrement sur la première tranche de 40.000 € à l’achat de son bien, si celui-ci coûte moins de 350.000 €. Cela correspond à une économie de 5.000 €.
Les biens compris entre 350.000 et 500.000 € bénéficient d’un abattement dégressif, calculé au moyen de la formule suivante : 40.000 € - ((20.000 x (base imposable – 350.000) / 150.000).
Tandis que les biens de plus de 500.000 € bénéficient d’un abattement de 20.000 €, soit d’une économie de 2.500 €.
Pour bénéficier de cet avantage, il faut (en résumé) être une personne physique achetant un immeuble destiné à devenir l’habitation propre de l’acheteur, et ne pas posséder d’autres immeubles en pleine propriété.
b.2. Le chèque-habitat :
Pour rappel, le Chèque habitat (en vigueur depuis le 1er janvier 2016 en Wallonie) est une réduction d'impôt convertible en crédit d'impôt. Les conditions d’accès à cet avantage sont cumulatives :
acquérir (avec ou sans rénovation) ou construire une habitation ;
occuper cette habitation ;
contracter un emprunt avec inscription hypothécaire pour une durée minimale de 10 ans ;
habitation unique: ne pas être propriétaire, copropriétaire (sauf par héritage ou donation), nu-propriétaire (sauf par héritage ou donation), usufruitier (sauf par héritage ou donation), superficiaire, emphytéote ou possesseur d'une autre habitation ;
disposer de revenus (revenu globalement imposable pris individuellement) inférieurs à 81.000 euros (indexés à 100.926 € en 2023, exercice d'imposition 2024).
L’avantage est accordé, dès l'exercice d'imposition qui suit l'année de conclusion du crédit, et pour une durée maximale de 20 ans ou fixé à maximum 20 réductions au cours de la vie du contribuable. Le montant de la réduction d'impôt se calcule pour chaque contribuable individuellement et pour chaque exercice d'imposition séparément, en fonction de certains critères tels que revenus, enfants à charge, durée du crédit et somme des remboursements de l’année en intérêts, capital et prime d’assurance vie liés à l’emprunt hypothécaire.
Ce dispositif poursuivait plusieurs objectifs, notamment : soutenir davantage les familles (dont les familles monoparentales), aider davantage les bas et moyens revenus, et individualiser les droits (l’avantage est octroyé à l’individu et non plus pour l’unité logement).
b.3. Le taux réduit pour habitation modeste :
Pour avoir droit à cet avantage, il doit s’agir de l’achat d’un bien dont le revenu cadastral non indexé ne dépasse pas un certain montant (745 €), qui peut être augmenté en fonction du nombre d’enfants à charge. L’acquéreur doit être une personne physique et acheter la pleine propriété de la totalité du bien, et ne posséder au moment de l’achat aucun autre droit sur un bien immobilier, ainsi que rester domicilié dans le bien pendant 3 ans sans interruption. Dans ce cas-là, un taux réduit de 6% de droits d’enregistrement s’applique sur un plafond situé aux alentours de 203.000 € si le bien se trouve en zone de pression immobilière. Si le bien ne se trouve pas dans pareille zone, le plafond auquel est appliqué le taux réduit de 6% se situe aux alentours de 190.000 €.
En Région wallonne, une zone de pression immobilière désigne l’ensemble des communes où le prix moyen des maisons d'habitation ordinaires dépasse de plus de 35 % le prix moyen des mêmes maisons calculé sur le territoire régional. La liste des communes à pression immobilière est fixée annuellement par les services du gouvernement wallon compétents en matière de logement pour être d'application au 1er janvier suivant.
Autres changements fiscaux liés à la propriété immobilière : forte baisse des droits de succession et de donations immobilières à partir de 2028
Au niveau des droits de succession, une diminution radicale des taux actuels est programmée. Il est ainsi prévu qu'à partir du 1er janvier 2028, les taux maximaux passeront :
de 30 % à 15 % en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux ;
de 65 % à 33 % en ligne collatérale « frères et sœurs » ;
de 70 % à 35 % en ligne collatérale « oncles ou tantes et neveux ou nièces » ;
de 80 % à 40 % entre toutes autres personnes.
Outre cette baisse des droits de succession, les taux de droits de donations immobilières seront parallèlement revus à la baisse afin de conserver un attrait pour ce transfert anticipé du patrimoine qui permet souvent un réinvestissement partiel dans l'économie.
Ainsi, par exemple, les taux maximaux passeront dès le 1er janvier 2028 :
de 27 % à 14% en ligne directe, entre époux et entre cohabitants légaux ;
de 40 % à 20 % entre toutes autres personnes (des frères et sœurs aux autres personnes).
Plusieurs autres adaptations sont prévues afin d'améliorer la justice fiscale :
Afin de tenir compte des évolutions de la composition du ménage familial (famille recomposée), l'assimilation des enfants du conjoint / cohabitant légal du défunt (ou du donateur) sera élargie à tous les descendants pour permettre aux petits-enfants ou arrière-petits-enfants du conjoint ou cohabitant légal de bénéficier des taux préférentiels de la ligne directe pour les droits de succession (ou de donation immobilière).
Dans le même sens, sans préjudice des règles en matière de droit civil, les enfants intégrés au sein de familles d'accueil seront assimilés aux enfants biologiques du défunt et du donateur. Même si cela ne concerne pas un grand nombre d'enfants, il apparaît totalement injuste de considérer ceux-ci comme des étrangers au ménage familial après plusieurs années de vie au sein de leur famille d'accueil.
Diverses autres mesures sont prises en matière de droits de succession, comme la création d'une forfaitisation optionnelle des frais funéraires et « petites » dettes du défunt afin de simplifier les obligations des héritiers devant déjà faire face à toutes les difficultés qu'engendre naturellement le décès d'un proche.
Il est également prévu la suppression de la condition d'occupation de l'immeuble ayant servi de résidence principale au défunt et à son conjoint durant les cinq années précédant le décès pour bénéficier des avantages fiscaux au niveau du conjoint survivant (exonération) ou du reste de la ligne directe (tarif favorable) dès lors que celle-ci peut entraîner des conséquences lourdes non opportunes et non justifiées.
Sources :
https://www.notaire.be/nouveautes/detail/droit-denregistrement-a-3-en-wallonie-quelques-precisions
https://www.wallonie.be/fr/demarches/beneficier-du-cheque-habitat