Quelles nouvelles mesures non-fiscales vont impacter le secteur immobilier en 2025 ?

Changements importants dans le régime général de la responsabilité, nouvelle obligation d’enregistrement pour les baux d’habitation, ainsi que placement obligatoire de détecteurs de fumée dans les habitations, et instauration de la commission paritaire locative en région Bruxelloise, introduction du nouveau « kotlabel » en nouvelle obligation de certificat PEB pour les grands bâtiments non-résidentiels en région Flamande, et bien d’autres nouveautés : vous découvrirez tous les détails dans cet article !

A. CE QUI CHANGE AVEC CERTITUDE EN 2025

1. Changements majeurs dans le droit de la responsabilité

Le 1er juillet 2024, le Livre 6 ("responsabilité extracontractuelle") du (nouveau) Code civil a été publié au Moniteur belge.

Dans le cadre du nouveau régime de responsabilité, le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et extracontractuelle a été supprimé. Par conséquent, une partie lésée qui subit un dommage dû à la faute d'un co-contractant peut désormais choisir d'intenter une action en responsabilité contractuelle ou extracontractuelle contre ce co-contractant.

Un deuxième changement important introduit par ce nouveau Livre 6 concerne l'ancienne quasi-immunité de l'agent d'exécution. Désormais, le principe de cette quasi-immunité a également disparu. La responsabilité extracontractuelle d’un agent d'exécution peut désormais être directement mise en cause par la partie lésée.

Cela signifie que lorsqu'un dommage est causé par une faute commise par une personne qui n'est pas le co-contractant de la partie lésée, mais un assistant de ce co-contractant, la partie lésée peut attaquer directement cet assistant sur la base de sa responsabilité extracontractuelle, même si la partie lésée n'a pas de relation contractuelle directe avec l'assistant. Cela n'était pas possible auparavant.

Le nouveau régime de responsabilité est entré en vigueur le 1er janvier 2025. Les règles s'appliqueront à tous les "faits susceptibles d'engager la responsabilité" qui se produisent après cette date. Attention, les contrats existants seront également soumis aux nouvelles règles, même s'ils ont été conclus avant le 1er janvier 2025.

2. Le règlement général sur les installation électriques (RGIE) change le 1er mars 2025

L'arrêté royal du 3 octobre 2024 a été publié au Moniteur belge le 28 octobre 2024. Cet arrêté s'applique à partir du 1er mars 2025 et contient plusieurs modifications aux trois livres du RGIE concernant, entre autres, les espaces contenant une baignoire et/ou une douche, les espaces accessibles au public, les prises de courant et plusieurs autres modifications.

Ces changements concernent principalement les installateurs, mais aussi les propriétaires, les exploitants et les gestionnaires de bâtiments.

3. Nouvelle obligation d’enregistrement régional des baux d’habitation à Bruxelles

Bruxelles sera la première région à procéder à la régionalisation de l'enregistrement des contrats de bail à partir du 1er janvier 2025. Désormais, les baux concernés doivent être enregistrés sur une nouvelle plateforme régionale appelée « Irisrent ».

Pour l’instant, cette obligation d’enregistrement régional s’applique uniquement aux baux d’habitation bruxellois, et ce pour autant qu’ils soient conclus à partir du 1er janvier 2025 ou qu’ils n’aient pas encore été enregistrés à cette date. Les baux bruxellois portant sur d'autres types de biens immobiliers, tels que les bureaux ou les immeubles commerciaux, ne sont donc pas concernés par cette nouveauté. L’enregistrement de ces contrats-là, de même que les baux d'habitation signés en dehors de la Région de Bruxelles-Capitale, continue donc de se faire (uniquement) via la plateforme My Rent du Service public fédéral Finances.

Attention : suite à un désaccord entre la Région bruxelloise et le Gouvernement fédéral, les baux d’habitation bruxellois feront, à partir du 1er janvier 2025, l’objet d’une double obligation d’enregistrement. Ils devront donc être enregistrés une première fois sur la plateforme fédérale « My Rent », et une deuxième fois sur la plateforme régionale « Irisrent ».

En effet, le ministre fédéral des Finances a introduit un recours en annulation contre la mesure de suppression de l’obligation fédérale d’enregistrement de ces baux, qui avait été introduite par l’Ordonnance Bruxelloise dans le but d'éviter un double enregistrement et une charge administrative supplémentaire pour les propriétaires.

Ce recours en annulation est actuellement pendant auprès de la Cour constitutionnelle. La Cour n'ayant pas encore statué sur celui-ci, le double enregistrement est désormais obligatoire pour les baux d’habitation en Région bruxelloise depuis janvier 2025.

Attention, le défaut d'enregistrement de ces baux est passible de sanctions, tant au niveau fédéral qu'au niveau bruxellois :

• Le gouvernement fédéral peut imposer une amende de 25 € en cas d’absence ou de retard d’enregistrement ;

• Au niveau régional, il y a des conséquences de droit civil, notamment la possibilité pour le locataire de résilier le contrat sans préavis et donc sans indemnité compensatoire de préavis. En outre, l'enregistrement du bail au niveau régional est nécessaire pour pouvoir indexer le loyer.

La nouvelle obligation d’enregistrement régional repose sur le bailleur, qui doit le faire dans les deux mois suivant la signature du bail. Cet enregistrement est gratuit.

4. Détecteurs de fumée obligatoires à Bruxelles

Le décret du gouvernement bruxellois sur la détection des incendies impose l'installation de détecteurs de fumée dans toutes les habitations de la Région de Bruxelles-Capitale à partir de janvier 2025.

Jusqu'à présent, cette obligation ne s'appliquait qu'aux immeubles locatifs. Aujourd'hui, elle s'applique à tous les logements, loués ou non. Dans ce contexte, le terme "logement" désigne "le bâtiment ou la partie de bâtiment utilisé ou destiné à être occupé par un ou plusieurs ménages".

Le nombre de détecteurs de fumée à installer dépend de la configuration de l'habitation. Il doit y avoir au moins un détecteur de fumée : dans chaque couloir, palier ou pièce sur le chemin menant de la chambre à coucher la plus éloignée à la porte d'entrée de l’immeuble (le « chemin de circulation interne »). Si le logement s'étend sur plusieurs étages, placez au moins un détecteur de fumée par étage sur le palier ou dans la première pièce par laquelle on accède à l’étage suivant. De plus, toutes les autres pièces faisant partie du chemin de circulation interne doivent également être équipées d’un détecteur de fumée. Les détecteurs de fumée ne doivent pas être de type ionique, doivent être équipés d'une pile intégrée d'une durée de vie de dix ans et doivent être conformes à la norme NBN EN 14604.

Les obligations du bailleur sont les suivantes :

• l'installation correcte de détecteurs de fumée conformes aux normes ;

• la prise en charge des frais d'achat et d'installation des détecteurs de fumée ;

• remplacer les détecteurs de fumée soit lorsqu'ils sont défectueux, soit avant la date d'expiration ou au plus tard 10 ans après la date de fabrication indiquée par le fabricant.

Les obligations du locataire comprennent :

• dépoussiérer et tester les détecteurs de fumée ;

• informer le propriétaire si le détecteur de fumée ne fonctionne pas.

Il existe sur le marché des détecteurs de fumée spécialement conçus pour les sourds et les malentendants. Le propriétaire ne peut pas s'opposer à l'installation de détecteurs de fumée adaptés au handicap de (l'un des) résident(s), mais il n'est pas obligé de supporter le coût de l'achat.

Si vous ne savez pas si le placement d’un détecteur de fumée est obligatoire dans une pièce ou à un endroit précis, vous pouvez demander une visite à domicile gratuite des conseillers en prévention incendie des Pompiers de Bruxelles.

Plus d'informations sont disponibles sur le site de la Région bruxelloise : https://be.brussels/fr/logement/construction-et-renovation/securite-et-reglementation/detecteurs-de-fumee#Dans-quelles-pieces-faut-il-placer-des-detecteurs-de-fumee-13759.

5. Label flamand pour les logements étudiants

Le "kotlabel" ne deviendra pas immédiatement obligatoire dans toute la Flandre. À partir du 1er janvier 2025, les communes flamandes auront le choix d'utiliser ou non le « kotlabel » et de le rendre obligatoire ou non.

Le « kotlabel » fournit des informations sur le permis octroyé pour le logement étudiant et indique également si les normes de qualité du logement et de sécurité incendie ont été respectées. La procédure de demande est similaire à celle du certificat de conformité. La commune peut percevoir une redevance pour la délivrance du « kotlabel ».

6. Incompatibilité expert amiante et agent immobilier pour les biens que vous possédez en portefeuille

Un agent immobilier peut agir en tant qu'expert en amiante, mais à partir du 1er janvier 2025, des restrictions seront imposées.

Il n'y aura donc pas d'interdiction professionnelle générale pour l'agent immobilier, le syndic ou le gestionnaire d'exercer encore l'activité d'expert en amiante. Il y aura toutefois une incompatibilité pour les biens de votre propre portefeuille. Pour tous les autres biens, vous pourrez toujours établir des certificats.

7. La Commission Paritaire Locative sera finalement lancée à Bruxelles

Ce qui semblait improbable depuis longtemps est maintenant arrivé. La Commission paritaire locative de Bruxelles peut commencer à fonctionner. C'est ce qu'a annoncé Bruxelles Logement. Et ce, malgré le refus persistant des organisations représentant les propriétaires (Verenigde Eigenaars et SNPC) d’envoyer des délégués.

Après un appel public, un nombre suffisant de candidats a finalement été trouvé pour siéger. Désormais, la commission peut donc être contactée pour des conseils en matière de loyers (alignement sur les grilles de loyers de référence) et de qualité des logements. Plus de détails sur son fonctionnement sont disponibles sur le site de la Commission : https://be.brussels/fr/logement/location/bail-dhabitation/commission-paritaire-locative.

Une brochure est également téléchargeable.

8. Flandre : exigence d'un certificat PEB pour les grand(e)s (unités de) bâtiments non-résidentiels

Le certificat de performance énergétique (PEB) NR (non-résidentiel) reflète l'efficacité énergétique des unités non résidentielles telles que, par exemple, les bureaux, les écoles et les magasins. Il indique les efforts de rénovation nécessaires pour atteindre la neutralité carbone.

En Flandre, depuis 2023, un certificat PEB NR est obligatoire lors de la cession ou la location de bâtiments non-résidentiels, quelle que soit leur surface. En tant que propriétaire d’un petit immeuble non-résidentiel (c'est-à-dire une unité non-résidentielle dont la surface utile ne dépasse pas 500 m²), vous pouvez choisir de faire établir un certificat PEB spécifique kNR (« klein Niet Residentieel) à la place d’un certificat PEB NR classique. La présentation et le contenu de ce certificat sont similaires à ceux du certificat PEB des unités de bâtiments résidentiels, et sont spécifiquement développés pour les petites unités de bâtiment non résidentiels, qui sont très similaires aux bâtiments résidentiels en termes d'architecture, d'installations, de matériaux, d'utilisation, etc.

Les réglementations flamandes relatives aux certificats PEB NR sont progressivement renforcées.

Depuis le 1er janvier 2025, toute grande unité non-résidentielle dont la surface utile est supérieure ou égale à 1000 m² doit disposer d'un certificat PEB NR, qu'il y ait ou non une transaction de cession ou de location.

À partir du 1er janvier 2026, toute grande unité non-résidentielle (c'est-à-dire une unité NR dont la surface utile est d'au moins 500 m²) devra, même si sa surface utile est inférieure à 1000 m², doit disposer d'un certificat PEB NR, qu'il y ait ou non une transaction de cession ou de location.

B. CE QUI POURRAIT ENCORE CHANGER EN 2025

1. Flandre : annonce d'un assouplissement des obligations de rénovation

En Flandre, depuis le 1er janvier 2023, l'obligation de rénovation s'applique aux bâtiments résidentiels, c'est-à-dire aux maisons et aux appartements. Toutes les maisons et tous les appartements achetés à partir de 2023 avec un certificat PEB de niveau E ou F doivent obligatoirement être rénovés jusqu'à l'obtention d’un PEB de niveau D ou mieux, et ce dans les 5 ans suivant l'achat.

Selon l'accord du gouvernement flamand d’il y a quelques mois, les projets visant à rendre cette norme plus stricte à l'avenir ont été mis de côté pour le moment. Le délai pour effectuer des travaux de rénovation sera également prolongé de cinq à six ans. Les acheteurs disposeront ainsi de plus de temps pour se conformer aux normes énergétiques et rendre leur logement plus économe en énergie.

Veuillez noter que cette mesure a été annoncée dans l'accord de gouvernement, mais qu'elle n'a pas encore été inscrite dans la loi par le biais d'un amendement au décret flamand pertinent. La situation juridique actuelle est donc toujours que le délai pour effectuer des travaux de rénovation est de 5 ans. De plus, le texte légal actuel stipule toujours que l'obligation de rénovation deviendra plus stricte pour les actes authentiques passés à partir du 1er janvier 2028, en vue d’atteindre un niveau minimum de performance énergétique C. Ce n'est que lorsque le Parlement flamand aura voté la modification du décret en question qu’il y aura de la certitude sur ce point pour les acheteurs. Jusqu'à ce que ce soit le cas, une certaine prudence reste de mise.

2. L’initiative de la « Vlaamse Woonwaarborg » reste en suspens pour l'instant

Avec la « Vlaamse woonwaarborg », le ministre du logement de l'époque, Matthias Diependaele, voulait s'assurer qu'un plus grand nombre de jeunes acheteurs puissent effectivement obtenir un prêt pour réaliser leur rêve de logement.

En effet, les banques exigent souvent des fonds propres à concurrence de 20 % du prix d’achat, ce qui est difficile à atteindre pour de nombreux jeunes sans soutien familial. La « Vlaamse woonwaarborg » jouerait le rôle de caution, ce qui permettrait aux acquéreurs de remplir plus facilement les conditions de financement. L'initiative vise donc à faciliter l'achat d'un premier logement.

Suite au feedback du secteur des banques, la nouvelle ministre du logement Melissa Depraetere doute qu'il y ait un groupe cible adéquat pour l'utiliser. La ministre a récemment annoncé que la « Vlaamse Woonwaarborg » serait donc mise en veille pour le moment.

3. Analyse de risques obligatoire pour les parkings de plus de 10 places

Avec l'essor des voitures électriques, un arrêté royal est en cours d'élaboration pour rendre obligatoire l'analyse des risques dans tous les parkings existants et nouveaux de plus de 10 places. Cette analyse des risques portera notamment sur la compartimentation, l'atmosphère non explosive, la détection, l'évacuation, la ventilation et/ou l'arrosage et l'évacuation des véhicules. Le timing de l'introduction de cette obligation n'est pas encore clair.